不動産の相場って？勘違いしてはいけない売り出し中物件の価格
皆さんこんにちは。
今回は「不動産の相場」について、記事にしたいと思います。
細かい景気がどうとか、金利がどうとか、その辺りは他のブログで論理的っぽい物言いで記事にされているのかと思いますので、ここでは別の視点で相場について考えていきたいと思います。
不動産の営業マンがお客さんへ、物件をお勧めしていく中で、よく浴びせられる質問があります。
「この物件って相場と比べてどうなんですか？？（疑いの眼差しとともに）」
ちなみにこの質問、とってもいい質問だと思います。物件探しを現在している方は、次に物件を内覧しに行く際にぜひ使ってみてくださいませ。
この質問によって、営業マンの知識レベルがわかるのもそうなのですが、そこでの返答の仕方・雰囲気によって、その営業マンの性格も表に出てくるためです。
○相場には触れずに「もうこんないい物件出てきませんよ！」と押しの強い営業
○ほぼ無根拠で「別に高くないですよー！昔に比べると全部上がってますし～」とへらへらしている営業
○なんとなくお客さんに合意してあげようと「じゃっっっかん高いかもしれませんね～」となぜか悔しそうな顔をして返答する営業
○周辺の類似する物件の成約事例をほぼ把握しており、それに基づき相場を答えたうえで、物件の良さを加味しつつ論理的に答えてくる営業 ←この営業についていきましょう。
営業マンも物件を紹介したとき、これ高いな・・・と本当は思っていても、あえて言わないケースもあります。しっかり掘り下げて「物件」についても「営業担当者」についても見極めましょう。
数字に追われた営業マンの、必死な姿が垣間見えるかもしれません。
＜いきなり脱線しました。ここからが書きたかったことです。＞
毎回キーボードを叩き始めると、最初に伝えたかった話と違うことをつらつらと書いてしまいます。
今回私が伝えたかったことは、
「今現在ＳＵＵＭＯなどで売りに出ている物件の一覧を見まくっても、正確な相場は分かりません」
ということです。
不動産業者だけが見れるサイト「レインズ」には、過去数十年分の成約した取引事例を調べることができるんですが、（エリアを問わずどのマンションでも土地でも戸建てでも、しかも何件でもです。）見てみると、面白いぐらいに価格の交渉ってたくさん入ってるんですよね。
３９８０万円で売り出し中→３９００万円にて成約なんてものはざらにあります。
というか下２ケタの価格は、売り主からしたら「８０万円も安く割り引いてあげるよ！」と、買主にお得感を感じさせることができ、より買ってもらえる可能性があがるからそうしているんです。（そうした方がいいという仲介のアドバイスもよくあります）なので、８０万円の割引で喜んでいたら売り主の予定調和に乗せられています。もっとがっつり指値しましょう。リフォーム代とか自己資金がないだとか、理由は何でもいいんです。どうせ売主に交渉するのは仲介業者なのだから、売り主さんに申し訳ないなんて思ってる場合じゃないですよー！！
と、ちょっとアツく書いてしまいましたが、正直なところ仲介業者にとってはこのことを知っている買主さんってちょっとめんどくさいんですけどね。「８０万円指値をなんとか通すんで買いましょう！」に喜んでくれる方のほうが、正直こちらもうれしいですし、真の交渉の手間が省けるので楽ちんです。
また脱線していろいろ書いてしまいました。もう何が本線なのかもわからなくなってきました。
まあ価格帯にもよりますが、実際に売り出してた金額より基本的に安く成約しちゃってるんです。
それで、過去の取引された実際の価格が「相場」というものを築き上げているのです。
売っている価格ではなく、売れた価格なのです。
つまり、周辺の物件が同じ価格帯で、ずらーっと売り出し中だったとしても、もしかしたらすべて成約事例から算出した相場より若干上乗せして売り出している可能性があるので、本当の相場でない可能性があるということです。
まあ特に営業をしてて思うのは、ほかの部屋が現在○○円で売ってるから私の部屋も○○円で売れると、勝手に試算して期待しているお客さんって多いんですよね。売り出し価格なんて、ぶっちゃけいくらでも高く出せるんですよ。急ぎの売却じゃない場合、査定価格より２割以上高いことを売主さんも周知の上で売りに出すことも全然あるんです。
もし売る気があるなら無料で不動産屋に査定してもらってみたらいいと思います。一括査定サービスなんかもありますが、あれはめちゃくちゃ各社から電話がかかってきて大変だと思いますので、気になる程度の場合は、大手のＴ社とかＭ社の近くの営業所に電話で軽く聞いてみるのもいいのではないでしょうか。 非通知でかけちゃっても大手さんはしっかり対応してくれると思いますし。（偏見です）
この記事を書いている間、ソウバソウバソウバ。。結局相場ってなんだっけ。。。と、私も相場についてよくわからなくなってきたので、このへんでやめときます。
ではまた次の記事にて。
宅建試験についてはこちらから
