【知っておくだけで数百万円得するかもです】不動産の仲介手数料のホンネ
皆さんこんにちは。
不動産屋の中の人として、一番皆さんに伝えなくてはいけないことについて、それは、
仲介手数料についてだと思いました。
とはいえ、仲介手数料について書いていく前に、
前提として不動産売買の取引の種類について、現場での実態を書いていこうと思います。
売買仲介の不動産業者にとって、これは最重要ポイントになります。
「両手取引」なのか「片手取引」なのか
契約とは、仲介業者からみれば、この二つのどちらかしか存在しません。
そしてこれはどちらの取引であったか、お客さんに知らされる（伝える）ことなく契約・引き渡しまで終わるケースばかりなんです。
誰にでもわかるようにブログを書くことが大事だと、どこかで見たことがあるので、これを説明するために「仲介手数料の基本」から書いていきます。知ってる人には退屈ですよね。。
まず、仲介手数料の基本の計算式です。
｛（成約価格○○万円×３％）＋６万円｝×1.1(消費税10％)＝仲介手数料の上限
【例えば、5000万円の売買金額で家が売れた場合】
（5,000万円×3％）＋6万円＝150万円＋6万円＝156万円
この156万円に、消費税の10％を加算した額の、1,716,000円が仲介手数料になります。
(ちなみにこの消費税ですが、仲介業者が消費税課税業者なので、仲介会社が国に対して納める税金の意味での消費税です。）
－－－－－－－－－－－
【念のため、消費税についてざっくり書いておきます】
不動産の売買の際、物件価格に消費税がかかるのは、売主さんが不動産業者等の課税事業者の場合とかのみです。個人が売主のときはかかりません。ただ基本的に物件価格は税込み金額で広告しなくちゃいけないルールになっておりますので、別に特に気にしなくていいと思います。
あと、土地は消費するものではないので、土地の取引は売主が誰であろうと消費税がかかりません。なので、土地付き戸建てだとしたら建っている建物のみに消費税がかかります。
建物の価格（内訳）はだれが決めるの？とかは、また時間があるとき書こうと思います。
あと、めちゃめちゃ細かいですが、仲介手数料の計算式は売主さんが上記課税事業者の場合、「成約価格」ではなく「消費税を除いた成約本体価格」に３％掛けて６万円足して、1.1倍するイメージです。
こんな細かいことを書くニーズがどこにあるのかは知りませんが、ここまで知ってるとめっちゃ詳しいお客さんだと思われます。ていうか同業者だと勘繰られます。
まぁ家を買おうとしてる嫌いな知人とかがいれば、マウントが取れるのではないでしょうか。
ーーーーーーーーーーー
脱線してしまいましたが、
仲介手数料は基本的に「３％＋6万円に、消費税10％」
です。すぐ覚えられますね。
そして、誰が誰に払うのかについて書きます。
【売主の立場になる場合】
売ってくれた仲介会社（A社）へ、売れた金額から差し引いて払う（決済時一括払いが多いです）
【買主の立場になる場合】
物件紹介や案内、住宅ローンとかの手配を手伝ってくれた仲介会社（B社）へ、物件代金とは別に支払う（決済時一括払いが多いです）
ここでやっと両手取引・片手取引のお話に戻れます。
簡単な話ですが、
両手取引とは、上記A社＝B社であるとき、つまり双方のお客様を担当することで、1つの取引なのに仲介手数料が2倍もらえる取引
のことなんです。
（営業目線で言うと、両手取引の業務量的には、片手取引の1.3倍くらいのイメージですかね。コミュニケーションを直接両者ととれるので、どっちが頑固者かなんかも加味しながら金額等の折り合いをつけて契約をまとめる調整していくことができます。）
それで、片手取引とはお分かりの通りA社≒B社、つまり売主さん買主さん双方に仲介会社がついていて、それぞれの仲介会社はそれぞれの売主or買主さんからのみ、仲介手数料をもらえる取引になります。
営業マンにとって旨みがあるのは言わずもがな・・・両手取引です。
営業マンの視点では、ノルマや歩合のの数字に一番大きく関わることなので、これ、めちゃめちゃ大事です。
たまにお客さん（買主）から「価格交渉しちゃうと仲介手数料も減っちゃうんでしょ～ごめんなさいね～」なんて謎のお言葉をいただくことがありますが、
そんな微量な手数料の差は正直どうだっていいんです。（100万円価格が下がっても仲介手数料は3万円しか変わりません）。
やっと匂わせのタイトル内容について書けるかもしれません。
ポイントは、両手取引の仲介物件なら、仲介手数料に交渉の余地がある場合があるという点です。
両手取引にあえて乗っかるっていうことですね。
完全に主観ですが、仲介業者は他社にお客さんを連れてこられる片手取引よりかは、片方の仲介手数料を割り引いてでも両手取引ができるなら、
片方くらい仲介手数料の交渉に応じて両手取引にする癖があるような気がします（大手は他にもお客さんをたくさん持っているので交渉しずらいイメージですが。）
他社のお客さんって、いつどのタイミングで申込書を入れてくるかほとんど分からないんですよ。なので、目の前に両手取引があれば、営業マンは頑張ってまとめようとするわけです。
そこで大事なのが両手取引をしようとしている業者、つまり、
売主さんを直接担当している仲介業者の探し方ですね。
一番皆さんがみるサイトだと思うので、SUUMOに限って言いますと・・・
「SUUMOで全く同じ情報が大量に出ていない物件」です。
その担当会社でほぼ間違いないですので、直接問い合わせちゃって大丈夫です。
（ただ一般媒介契約で多くの業者から売り出されている場合もあります。その時は「リフォーム済み」でなければ多分どの不動産会社も売主さんとそれぞれ直で繋がってる両手取引の可能性が高いです。）
ちなみに、SUUMOで全く同じ情報がかなりの数出ているような物件は、その中に売主の業者さんが直接いる可能性があるので、「自社売主物件」みたいなのに問い合わせれば、仲介会社を挟まないので仲介手数料はもはや0円で買えちゃいます。
詳しくは こちらにて↓
まだまだ書けることは色々ありますが、ざっとこんな感じです。
仲介手数料の交渉術として、使える場面がありそうでしたらお役立てくださいませ。
