2019-09-26

「未公開物件」に騙されないように知っておくべき実態【part2】

不動産

皆さんこんにちは。

早速ですが前回の記事で、「未公開物件なんて存在しない」と堂々と書いておりましたが、今回はその理由について、説明していきたいと思います。

前回の記事はこちらから↓

kimagurefudousanya.hatenablog.com

【①中古の不動産の売買の場合、売主さんの多くは個人の方であるということ】

これは前回の記事にて書きましたが、売主さんの気持ちとしては、買う人は誰でもいい(※重要！)から早く、高く売りたいというのは必然なことです。

ここで一つ、不動産屋の仲介手数料の仕組みが絡んで邪魔をします。

簡潔に言うと、売主さんから任された営業マンが、自分のお客様に買ってもらうことで、仲介手数料が双方からもらえて実質1取引で2倍の手数料をもらえるという点です。(いわゆる両手取引のことです)

そのため、他の不動産会社を挟んでしまうと、売主さんからしか手数料を貰えなくなるため、他の不動産会社経由のお客様へは情報を開示しない、いわゆる「囲い込み」が昔からこの業界では蔓延しておりました。

ただ、レインズというものができてから、売主さんから任された物件については、(専任媒介以上のものは)必ず全国の不動産屋が見れるサイトへ法律上登録をしなければなりません。

売主さんから見れば、担当営業のお客様のみより他の不動産屋さんに顧客登録しているお客様へも情報を提供してもらった方が早く売れる可能性は確実にあがるため、良いことしかないのです。

不透明な不動産市場を明るくするべく導入されたレインズにより、「その街の不動産屋のみが持っている情報」というものは圧倒的に少なくなりました。

【②レインズとSUUMOの掲載までの時間の関係性】

ここを一番説明したかった点です。(恐らくここまで実態を書いているブログはごく少ないと思います。)

①で書いたように、担当営業マンは大前提として、自分のお客様に買ってもらいたい訳です。

SUUMOに物件を公開できるのは、基本的に売主さんから任された担当会社で、その営業の名前も公開されます。

担当営業マンの既存のお客様ですぐ買って貰えればそれで良いですが、まだ接点のない買主と繋がるためのツール、それがSUUMOになります。

この業界では、お客様から直接新規の反響(お問い合わせ)をいかに得られるかが肝になってきます。

つまりはこのSUUMO、担当営業マンとしては登録しない理由がありません。というよりも、何よりも先にSUUMOに登録します。

※レインズには、売却依頼から5or7営業日以内に公開しなくてはならない決まりがあるので、不動産屋としては他の不動産屋に知られる前にSUUMOでのお客様で決めたいのです。

ですから、皆さんが物件を探す際に見ているSUUMOは圧倒的に最先端の情報で、上述したとおり、営業マンがSUUMOに登録せず、未公開物件を抱えているなんてことはまず起こり得ない仕組みなのです。

余談ですが、よく街中の電柱にも「未公開物件！」と書いてあるチラシが貼ってありますね。意外とそれを見て問い合わせをされる方も多いみたいです。だから電柱チラシが無くならないという話も耳にしたことがあります。

ちなみに電柱チラシの業者に一度でも問い合わせを非通知以外でしてしまったら、カモだと思われますので（まともな人は電柱チラシから電話はかけてこないだろうと、業者も実際理解しているため）、言葉巧み、場合により圧力有りな営業を仕掛けてくる可能性が高いのでご注意くださいませ。

まとめ

「未公開物件ありますよ」と言ってアポイントを執拗にとってくる営業マンには、くれぐれもお気をつけくださいませ。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

kimagurefudousanya.hatenablog.com

2019-09-26

「未公開物件」に騙されないように知っておくべき実態【part1】

不動産

皆さま初めまして。

街の不動産屋の中の人でございます。

東京23区の、主に都心部にて中古の不動産の売買の取引を行っております。

早速ですが、不動産屋さんに一度連絡先を教えると、昼夜問わず営業の電話がかかってきたり、いざ会ってみると、こちらの希望なんてさておき、営業マンの都合で段取りを組まれたり(興味ない物件なのに、勝手に内覧をセットされたり…)、他物件と検討したいのに、早く決めないと他から申し込みが入ってしまいますよ！と催促されることも少なくないのではないでしょうか？

不動産屋は「1000個の話の中で3個しか真実がない」「1000件物件を紹介されたとしてまともな物件は3つしかない」etc…などが由来で、千三つ(せんみつ)とも揶揄されておりますが、そのような業界の人間に属する者として、少しでも皆様のお家選びに際して、助力できることを祈念し、ブログを初めてみました。(筆者ブログ初心者ですので、ご容赦下さいませm(_ _)m)

一般的な事をしっかりと書いてあるブログはゴマンとありますので、他のブログには書いてないような、この業界のありのままの事実も書ければと思っております。

まずは、皆様もよく耳にすると思いますが、

【未公開情報】についてです。

未公開と聞いただけで、興味をそそられるのは人間の性ですよね。

世間よりも早く自分だけが知れる、得をするんじゃないかと、ワクワクしてしまうのはやっぱり避けられません。

ただ、中古の不動産の場合は、、、

「都合の良い未公開情報など、ほぼございません」

特に中古のマンションですと、売主さんは個人の場合が大半ですから、売主さん目線からみれば、未公開にされて得をする事は一切ないのです。

万が一、売却を任せた不動産屋によって勝手に未公開にされている場合、売主さんもそれを把握する手段がありますので、その場合には媒介契約(不動産と結ぶ、売却の契約)を即解除できるのです。

もちろん、一般的に売りに出る前に「今住んでいるマンションを売りたいんだけど…」というご相談を受けた段階で、営業も自分のお客様で決める事でいわゆる両手取引を狙えるため、手持ちのお客様へ先にご紹介をする事はあり、それはその時点では未公開になるのでしょうけれども、ごくごく一部のパターンです。

未公開物件がほぼないと言えるポイントは、全国の不動産屋が全国の売り出し中物件を共有し合う「レインズ」と皆様おなじみの「SUUMO」の関係性です。

（part2へ続く・・・）